Estamos acostumados a relacionar a palavra “condomínio” a prédios e loteamentos que possuem partes comuns e privadas. No entanto, além desse tipo de condomínio, existe o condomínio geral.
No condomínio geral, temos um imóvel com mais de um dono (proprietário). Pode ser um lote, gleba, casa, apartamento, etc. É comum a formação desse tipo de condomínio em casos de sucessão, doação, compra e venda, entre outras situações em que mais de uma pessoa se torna dona de um imóvel.
Em muitos casos, manter o condomínio geral pode ser complicado. Um imóvel com diversos donos envolve a necessidade de unanimidade e bom senso de todos para a tomada de decisões.
É comum nos depararmos com herdeiros que não chegam a um consenso sobre o que fazer com um imóvel recebido por herança.
Para solucionar esse problema, é necessário analisar as circunstâncias particulares de cada caso. Mas uma coisa é certa: recorrer ao judiciário demandará tempo e dinheiro.
Em algumas situações, é possível resolver por meio da estremação.
Trata-se de um procedimento previsto no Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais (outros estados também possuem previsão), que possibilita a individualização de um imóvel que está em condomínio.
Para isso, é necessário cumprir alguns requisitos, como:
- Imóvel em condomínio geral pro diviso;
- Respeitar a fração mínima de parcelamento de imóvel rural ou de lote urbano;
“Pro diviso” é utilizado para imóveis que, no documento, constam mais de um proprietário (condomínio geral), mas que, na prática, cada proprietário exerce a posse de uma parte delimitada e exclusiva, sem participação dos demais.
Essa é uma situação comum em imóveis rurais, onde cada proprietário cerca a sua área e ali exerce, exclusivamente, a posse. Nota-se que, neste exemplo, cada proprietário já sabe qual é a sua área, contudo, no documento do imóvel não é possível identificar essa divisão, permanecendo o imóvel em condomínio geral.
Na estremação, um proprietário pode “retirar” a sua área deste condomínio, abrindo uma matrícula exclusiva para sua área. Isso é diferente da divisão, que exige a participação de todos os proprietários para extinguir o condomínio.
Sobre o procedimento de estremação, primeiro é realizada a Escritura Pública de Estremação no Cartório de Notas. Nesse momento, exige-se a apresentação de planta e memorial descritivo da área a ser estremada.
A planta e o memorial descritivo devem ser assinados pelos confrontantes da área, ou seja, não é necessária a assinatura de todos os proprietários, mas de quem é “vizinho” da área que se pretende estremar.
A ausência da assinatura de algum confrontante pode ser suprimida pelo envio de notificação, desde que o confrontante não imponha impedimento ao procedimento ou não responda dentro do prazo.
Por fim, a Escritura Pública de Estremação é levada a registro no Cartório de Imóveis. Após registrada, é aberta uma matrícula individualizada para o proprietário que realizou o procedimento de estremação.
Alessandro Lage Ribeiro – Assessoria Jurídica. Av. João Soares da Silva, 129, Penha, Itabira/MG. (31) 9 8569-4361.
